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28岁男新婚筹谋

 

星辰在线4月10日讯(记者 丁虹)长沙市民陈先生,28岁,年收入6万,有一套价值27万小户房,购房满5年,无任何其他压力。不需要给父母生活费,单位有购买保险。目前手上有5万现金。理财目标:购买60万房屋准备新婚。

 

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 专家顾问—陈艳:浦发银行长沙分行贵宾理财经理,国际金融理财师CFP

客户陈先生的需求是单目标的住房规划,但是何时换房、如何筹集首付款、月供是否对家庭生活品质造成影响、以及采用哪些理财产品达到预期目标,都需要我们协助客户进行测算与规划。

客户基本情况分析:

1、陈先生准备结婚,家庭处于筑巢期。收入稳定,属于中等收入家庭,从家庭的资产负债来看,没有负债,净资产为32万。28岁,年纪较轻,若选择贷款融资,期限可选至最长30年以减轻期初月供压力。

2、名下已拥有一套小户型房产,若客户在持有现有住宅的情况下再次购买婚房,对应新房贷款以二套房计。

3、小户型房产购房已满5年期限。依照现有税法规定,购房满5年且属于家庭唯一生活用房,出售时无需交纳营业税和个人所得税,客户出售现有房产的税费成本不高。

4、正常缴纳保险及住房公积金,可申请住房公积金贷款。

基于以上客户信息,我们为客户规划了以下三种方案供参考。

方案一、出售现有小户型,使用公积金贷款

客户需要购买价值60万元婚房,按照长沙目前房屋均价计算,房屋面积应在90㎡以上,即使是首套房贷款,仍需要支付3成即18万元首付款。客户目前持有流动资金5万元,筹集新房首付会有一些困难。出售现有住房,可获取27万流动性资金;此外,出售后客户名下无房产,新购婚房可享受商业贷款和公积金贷款的首套房政策优惠。

方案执行中,卖房后共有32万元流动资金,支付房价3成首付款18万元,剩余14万元可安排6万元做简易装修,2万元支付相关税费,剩余6万元用于贴补贷款月供及自用。首付外42万尾款采用住房公积金贷款,贷款期限30年,利率4.5%,等额本金还款方式,月供款2128元。从陈先生的年收入判断,每月公积金缴纳额应在600元左右,不足以抵扣公积金贷款月供额,差额部分陈先生可考虑使用公积金贷款账户现有余额和售房后剩余6万元补足,此外,结婚后,陈太太的住房公积金和工资也可作为补充。

方案二、继续持有现有小户型,使用公积金贷款

根据长沙市住房公积金2013年新政:个人首套房面积大于120平方米,再购买第二套住房时,不予发放住房公积金个人住房贷款;如果首套房面积在120平方米(含)以下,再使用住房公积金贷款购买第二套普通自住房的,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。若客户继续持有小户型房产,婚房需支付5成即30万首付,剩余30万尾款以公金贷款补足,但利率需上浮10%至4.95%,选择30年贷款期限,等额本金还款方式,月供额为1601元。陈先生可选择出租小户型房产,按照长沙住房租金水平预估,每月可以获得1000元左右租金收入,加上陈先生的住房公积金月缴额,基本可以完全抵扣贷款本息。但是,陈先生仅有5万资金支付首付30万元,不考虑税费及装修,差额25万元仍是一笔比较大的数目,是否有亲属等外力支持决定着这一方案是否可行。

方案三、延迟购房时间或缩减婚房预算

方案一和方案二均优先考虑了成本最低的住房公积金贷款,但事实上,所购婚房是一手房还是二手房,一手房的话是否是已在公积金中心备案都决定了陈先生是否可以现在就使用公积金贷款。此外,居民使用公积金贷款的上限是50万元,但可贷额度需要根据客户缴存年限、金额等因素计算,陈先生是否可以贷款到测算额度尚未可知,若不能,就必须考虑商业贷款,成本会更高。因而,陈先生可考虑延迟购房,或缩减购房预算作为新婚过度,都会减轻家庭购房负担,不让新婚生活因购房而大幅降低生活质量。

结语:

陈先生是典型的新婚白领家庭,对于这一阶段的年轻人,面临的是成家立业、结婚生子的支出高峰期,生活中要注意开源节流,养成良好的记账习惯,合理安排支出,同时将现有资产做有效理财规划。浦发银行的同享盈系列理财产品、1000元起点的浦银安盛6个月定期开放债券型基金都是适合陈先生的较低风险理财产品选择。


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(稿源:星辰在线)
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(编辑:丁虹)
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